【しくじり体験談】中古住宅購入後半年でリフォーム費用（エコキュート）の問題が発生…？

住宅ローンの返済に問題を抱えている人の借入総額は「年間1兆円」です。
（出典：住宅金融支援機構2015～2019年のリスク管理債権5年間の平均9,613億円）

実は私（掛布）も、住宅購入で「しくじった」経験があります。

当時、勤務先の工務店でマイホームを建築していましたが、建築中にその工務店が倒産し、未完成の家と借金が残りました。また、転職したことで年収にも変化があり、非常に苦しみました。

「クラシカエル不動産」は、同じような失敗をしてほしくないという思いから、2021年12月に立ち上げた会社です。

今回は、1,000件以上の不動産売買を経験するなかで、住宅販売会社やお客様の事前相談にて見てきた「中古住宅購入後のリフォーム」に関する失敗エピソードを紹介しながら、資金計画の作り方をお伝えいたします。

INDEX

• １８００万円の中古住宅を購入した４人家族
• 中古住宅購入後半年でエコキュート（電気給湯器）が故障！？
• 「将来のリフォーム予算」を明確にしてから中古住宅を購入しましょう
• まとめ：予期せぬコストで悩まないよう、将来のリフォーム計画は明確に！

１８００万円の中古住宅を購入した４人家族

家族構成	4人家族（夫・妻・未就学の子ども2人）
世帯年収	480万円（夫：380万円、妻：100万円）
世帯貯蓄額	50万円
夫の年齢	36歳（住宅購入時点）
購入物件	宇都宮市内中古住宅
購入価格	1,800万円
借入額	1,800万円
借入期間	35年（夫の年齢が80歳になったときに完済）

中古住宅購入後半年でエコキュート（電気給湯器）が故障！？

ここでは、実際にあったしくじりエピソードをご紹介します。

私たちは、私（夫）と妻、長女、次女の4人家族です。

もともと「子どもが幼いうちにマイホームを購入したい」と考えていましたが、夫婦ともに新築住宅へのこだわりがありませんでした。また、マイホーム購入の検討を始めたとき、私の年収が380万円・妻の年収が100万円で、世帯年収が500万円に満たなかったことから、マイホームの購入価格はできるだけ抑えたいと考え、築18年の中古住宅の購入を決めました。オール電化でガス代も削減できるというところが決め手になりました。

中古住宅の購入価格は1,800万円で、住宅ローンの借入額は同額の1,800万円、借入期間は35年（71歳完済）です。

しかし、中古住宅購入後わずか半年で問題が発生します。なんと、エコキュート（電気給湯器）が故障してしまったのです。

エコキュートがなければお湯を作れないため、「交換しない」という選択肢はありません。交換費用として、追加で80万円以上もの支出が発生してしまいました…。

金融機関によっては、住宅購入費用だけでなく、リフォーム費用も住宅ローンに組み込めます。我が家の場合も、エコキュートの交換費用をあらかじめ住宅ローンに含めておけば、「金利0.675％・35年返済」で月々2,000円程度の返済で済むはずでした。

しかし、住宅ローンは原則として住宅を購入するタイミングでしか組めないため、半年後に追加で発生した80万円分は、リフォームローンで別に返済していかなければなりません。新たに組んだリフォームローンの金利は2.5％で、住宅ローンの金利0.675％と比べると大きな差が出てしまいました。

リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済期間が短くなるようです。今回のケースでは、「金利2.5％・10年返済」となったので、月々7,500円程度の返済をしていくことになりました。

あとから調べたところ、一般的なエコキュートの寿命は10〜15年程度だそうです。築18年の中古住宅では、いつ故障してもおかしくないものでした。

あらかじめ設備の寿命を把握して、住宅ローンにリフォーム費用も組み込んでおけば良かった…と後悔しています。また、エコキュート以外にも、想定外のリフォームが直近で発生したらどうしようかと悩んでいます。

上記エピソードのおもな問題点は、設備機器の寿命や購入後に想定されるリフォーム内容や費用をきちんと把握せず住宅ローンを組んでしまったことです。

では、具体的にどうすれば良いのか、次の章で対策方法を見ていきましょう。

「将来のリフォーム予算」を明確にしてから中古住宅を購入しましょう

ここでは、前章のしくじりエピソードについての対策をご紹介します。

リフォーム予算の把握は中古住宅の「購入時」に行なう

ポイントは、中古住宅の「購入時」に、将来かかるリフォーム予算を把握しておくことです。

今回のケースでは、将来のリフォーム予算をまったく把握せずに住宅ローンを組んだため、新たにリフォームローンを組み高い金利で返済することになってしまいました。

予期せぬリフォームが発生してしまうことは、どの住宅でもあり得ます。給湯器以外にも、例えば次のようなリフォームが考えられます。

リフォーム予算	目安金額
水回りリフォーム（トイレ・洗面・キッチン・レンジフード・コンロ・浴室等）	２０～２５０万円
屋根・外壁リフォーム（補修・シーリング工事・塗装・貼り替え・カバー工法等）	５０～２００万円
給湯器リフォーム	１５～８０万円
内装リフォーム（クロス壁紙・床・畳・窓・サッシ・ドア・玄関・コンセント・照明等）	１０～１００万円
エクステリア外構リフォーム（カーポート・駐車場・ウッドデッキ・表札ポスト等）	１０～１００万円
全面リフォーム・リノベーション等	４００～１０００万円

そのため中古住宅を購入する際は、土地や建物だけでなく、リフォーム予算や固定資産税等の維持管理費も含めた「住まい適正額（人生で住まいにかかる費用の総額）」を把握しておくことが重要です。

住宅をいくつも見ると「あれもほしいこれもほしい」と思ってしまいがちです。住宅を見る前に「住まい適正額」を決めておくことで、意思決定をスムーズに行うことができます。

また、住宅以外の予算も把握しておくとよいでしょう。例えば、教育費や車両費、終活費など、自分の人生で発生するさまざまな費用を認識しておくことで、住宅購入後の生活も充実させることができるはずです。

住宅ローンは数十年単位で組むものなので、後悔しないよう、将来のことをしっかりと考えるようにしましょう。

会社選びやローンに関する知識も大切

勘の良い方は、今回のしくじりエピソードを読んで「中古住宅購入時に、給湯器の寿命について会社からは何も言われなかったのだろうか？」と思ったかもしれません。

中古住宅を購入する際は、各種設備の寿命などのリフォームに関する情報について、事前にきちんと伝えてくれる会社を見つけることも大切です。中古住宅購入時にアドバイスを受けていれば、今回の失敗は防げたでしょう。

また、金利や返済期間など、住宅ローンとリフォームローンの特徴・違いも理解しておくと、適切な判断がしやすくなります。

まとめ：予期せぬコストで悩まないよう、将来のリフォーム計画は明確に！

住宅を探すときは、どのような費用がかかるのかを知ることから始めましょう。特に中古住宅は、建物の状態によってリフォーム費用が大きく変わります。

気になる物件は、リフォームの知識がある不動産屋と一緒に内覧することで、将来のリフォーム予算を把握しやすいでしょう。

クラシカエル不動産には、リフォーム経験が豊富なスタッフが在籍しており、中古住宅購入時にどのくらいのリフォーム予算を確保すべきか明確にできます。中古住宅の購入を検討している方は、お気軽にご相談ください。

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