【しくじり体験談】2,000万円で土地を売却したら200万円の税金が発生！

住宅ローンの返済に問題を抱えている人の借入総額は「年間1兆円」です。

（出典：住宅金融支援機構2015～2019年のリスク管理債権5年間の平均9,613億円）

実は私（掛布）も、住宅購入で「しくじった」経験があります。

当時、勤務先の工務店でマイホームを建築していましたが、建築中にその工務店が倒産し、未完成の家と借金が残りました。また、転職したことで年収にも変化があり、非常に苦しみました。

「クラシカエル不動産」は、同じような失敗をしてほしくないという思いから、2021年12月に立ち上げた会社です。

今回は、1,000件以上の不動産販売実績がある私が、住宅販売会社やお客様の事前相談で聞いた「土地売却と税金」に関する失敗エピソードを紹介しながら、土地・建物を売却する際に必要な知識や注意点をお伝えいたします。

INDEX

• 土地を2,000万円で売却した年金暮らしの女性
• 【驚愕エピソード】土地売却時に特別控除が使えず200万円もの税金が発生…！
• 今回の2つのしくじりポイント
• 土地・建物を売却するときは「準備」を怠らないようにしましょう
• まとめ：不動産の売却には正しい知識と十分な準備を

土地を2,000万円で売却した年金暮らしの女性

世帯状況	一人暮らし（子ども二人は独立して別居）
年齢	60代
保有資産	建物1,500万円、土地2,000万円

【驚愕エピソード】土地売却時に特別控除が使えず200万円もの税金が発生…！

ここでは、実際にあったしくじりエピソードについてご紹介します。

私の夫は数年前に病気で亡くなり、二人の子ども（長男・長女）はすでに独立しているため、現在宇都宮市内で一人暮らしをしています。

共働きの娘夫婦が仕事から帰ってくるまでの間、孫の食事や遊びの面倒を見たり、幼稚園や習い事の送迎をしたりなど、頼まれごとが多くありました。娘夫婦の家は宇都宮市外（隣接市）にあり、その都度往復すると時間がかかるため、孫を見守りやすいように1年間だけ娘夫婦の家に住むことにしました。

その後、娘がフルタイムではなく時短勤務に変えたこともあり、孫のサポートが落ち着いてきたため、もとの家に戻ることを考えるようになりました。しかし、以前家族4人で暮らしていた家は、今後一人で暮らしていくには広すぎます。そこで、老後に適したコンパクトな間取りのマンションの購入を決めました。

もとの家は取り壊し、その敷地を売却するに当たっては、不動産屋の営業マンに言われたとおり「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」を使うことを想定していました。3,000万円特別控除は、土地や建物を売って得た利益について、3,000万円までは課税されない（控除される）制度だそうです。

土地の買主が決まり、2,000万円で売却したので、3,000万円特別控除を使えば全額控除されると思っていました。しかし、土地を売却した翌年の確定申告で、200万円もの譲渡所得税がかかることに気付きます。（※）

3,000万円特別控除が使える前提で、マンション購入や老後の資金計画を立てていたため、年金暮らしの私にとって200万円はとても重い支出となってしまいました…。

※譲渡所得税の計算式：譲渡所得税＝売却価格 − （取得費＋譲渡費用）×税率
・取得費：土地の購入代金や購入時の税金
・譲渡費用：土地を売るときにかかった仲介手数料などの経費
・税率：土地や建物の所有期間によって次のように変わる
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％
長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：20.315％

次章で、このエピソードのしくじりポイントを詳しく解説します。

今回の2つのしくじりポイント

今回のエピソードには、大きく分けて2つのしくじりポイントがあります。

①「3,000万円特別控除」の条件をしっかりと把握していなかった

エピソード内で女性が述べていたように、3,000万円特別控除とは、土地や建物を売却した際の利益について、3,000万円までは課税対象外とする制度です。今回のケースでこの制度を使えていたら、譲渡益は3,000万円の範囲内に収まっているため、譲渡所得税がかからないはずでした。

しかし、3,000万円特別控除を適用するには複数の要件があるのに加え、家を取り壊した場合は、次の2つの要件も満たさなければなりません。

（1）家を取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡契約を結び、かつ、住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売ること

（2）家を取り壊してから譲渡契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供さないこと

今回のケースでは、女性は土地を売却する前に貸付けていた時期があったため、要件（2）を満たせませんでした。このような制度を利用する際は、上記のような例外も含めてしっかり確認しておかなければなりません。

②不動産営業マンの話を鵜呑みにしてしまった

不動産屋は税金のプロではありません。今回のケースのように大きなお金が動く場合は特に、税理士などに相談すべきでしょう。

税理士への相談費用の相場は、30分で5,000円程度です。「相談は無料」としているケースでも、具体的な回答を求める場合は費用が発生する可能性があります。

支出を抑えつつ正しい情報を得るためには、所轄の税務署に相談するのがおすすめです。税の相談窓口として「国税局電話相談センター」というものが設置されており、国税局職員が無料で相談に応じてくれます。

また、税務に詳しい不動産ショップもありますので、その点を見極めて不動産ショップに相談をされることをおすすめいたします。

土地・建物を売却するときは「準備」を怠らないようにしましょう

不動産は、以下の表のとおり「取得・保有・譲渡」の3つのタイミングでそれぞれ税金がかかります。

このような税金がかかることを知っておかないと、手元に残る金額が想定と大きく異なってしまいます。今回のケースで問題となった譲渡所得税は、売却価格 − （取得費＋譲渡費用）×税率で求められることも覚えておきましょう。

また、土地を売却する際は、次のような流れが基本となります。

①不動産会社に土地の査定を依頼する
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
③売り出し価格を決めるなど、不動産会社が売却活動をする
④買主が決まったら売買契約を結ぶ
⑤決済後、買主に土地を引き渡す
⑥翌年に確定申告・納税を行なう

④の売り出し価格は、譲渡所得税がかかるかどうかで変わるため、土地・建物の売買時にかかる諸費用の把握は、初期段階で行なわなければなりません。さらに詳しくは、以下の記事を併せてご覧ください。

まとめ：不動産の売却には正しい知識と十分な準備を

土地や建物を売却する際は、思い込みで進めないようにしましょう。いつ・どのような諸費用や税金がかかるかを初期段階で把握しておくとともに、関連する特例制度などを適用する際は、例外条件なども含めて正しく理解しておく必要があります。

クラシカエル不動産には、売却経験が豊富なスタッフがいます。諸費用や税金がどれだけかかるか、最終的に手元に残る金額はいくらかを明確にできるので、安心してご相談ください。

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