空き家を処分するには？古い家を売る方法を詳しく解説

「長年放置した空き家をどう処分したら良いか分からない」

「どんな方法で手放すのが一番良いのだろう……」

空き家の処分方法を調べている方は、このような疑問を抱えているのではないでしょうか。

空き家を処分する主な方法は、仲介による売却・不動産会社による買取・空き家バンクの活用・解体後の売却・譲渡の5つです。それぞれのメリット・デメリットを理解し、納得して手放せる方法を探りましょう。

空き家を処分するには？5つの方法を紹介

空き家の主な処分方法は、以下の5つです。

• 不動産会社の仲介で売却する
• 不動産会社に買い取ってもらう
• 空き家バンクに登録する
• 解体してから売却する
• 周辺の住民へ譲る

どの方法なら納得して手放せるかは、希望の売却条件や建物の状態、家族の意向などによって異なります。現在の状況と照らし合わせ、後悔のない処分方法を検討しましょう。

不動産会社の仲介で売却する

空き家の処分で一般的に選ばれているのが、不動産会社の仲介での売却です。仲介とは、空き家の売却活動を不動産会社に行ってもらい、買主が見つかったら売買契約を締結して物件を引き渡す方法です。

仲介での売却は、幅広いターゲットに物件情報を届けられるため、需要があれば相場に近い価格で売却できる可能性があります。一方で、建物の状態が悪い家や古い家、需要の少ないエリアでは、買い手が見つからないケースも考えられます。

したがって、少しでも高い金額で空き家を売却したいときや、立地が良く需要が見込める空き家を売却したいときなどは、仲介での売却が適しているといえるでしょう。

なお、仲介で売却するときは、最初に不動産会社に査定を依頼する必要があります。所有している空き家の価値が気になる方は、まずは不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産買取は、不動産会社が買主となって不動産を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、空き家の早期現金化が可能です。

不動産買取の種類は、即時買取・買取保証の2つに分かれます。それぞれのメリット・デメリットは、以下の通りです。

種類	特徴	メリット	デメリット
即時買取	不動産会社が空き家を直接買い取る方法	スピーディーに売却できる	仲介より売却価格が低くなる傾向がある
買取保証	一定期間は仲介で売却を行い、売れなかった場合に当初決めた金額で買い取る方法	仲介で売れなくても買取による売却を選択できる	買取保証を利用できる条件が限られる場合がある

即時買取と買取保証の大きな違いは、仲介による売却活動を行うかどうかです。

売却までのスピードを重視する場合は即時買取、まずは仲介での売却を目指したい場合は、買取保証を検討すると良いでしょう。

空き家バンクに登録する

自治体が運営している空き家バンクに登録する方法もあります。

空き家バンクとは、「空き家を売りたい・貸したい人」と「空き家を買いたい・借りたい人」をマッチングするサービスです。自治体などが、空き家の有効活用や地域活性化、移住・定住の促進などを目的として運営しています。

栃木県宇都宮市でも「宇都宮空き家・空き地バンク」を運営しており、空き家の売却を希望する方に対して、協力事業者を紹介する制度を設けています。［注1］

空き家バンクに登録するメリットは、一般的な不動産市場では買主が見つかりにくい物件でも、移住や古民家での暮らしを希望する方とマッチングできる可能性がある点です。

ただし、不動産会社の仲介のように積極的な広告・販売活動を行うものではないため、売却までに時間がかかる場合があります。

［注1］宇都宮空き家・空き地バンク：空き家の総合相談

https://u-akiya.jp/consultation-on-vacant-houses

解体してから売却する

空き家を解体してから売却するのも、選択肢の一つです。

空き家をそのまま売る場合、中古住宅を探している方が主な購入層となります。一方、更地にすることで、新築用の土地を探している層もターゲットに加わるため、買い手の幅が広がります。

ただし、建物の解体には費用がかかるため、売却価格だけでなく解体費用も考慮した資金計画が必要です。

また、土地の需要が少ないエリアでは、更地にしても買主が見つからない可能性があります。建物を解体すると、中古住宅として売却できなくなるため、自己判断で解体せずに不動産会社に相談しましょう。

周辺の住民へ譲る

周辺の住民からの需要があれば、無償譲渡を考えても良いでしょう。

例えば、隣家の方が「敷地を広げたい」「駐車場や庭として土地を活用したい」と考えている場合、譲渡に応じてもらえることがあります。

ただし、無償譲渡であっても、空き家を譲り受けた側に贈与税が課せられる可能性がある点には注意が必要です。

暦年課税では、1年間に贈与で取得した財産の価額の合計が基礎控除額の110万円を超えると、原則として空き家を受け取った側に贈与税の申告・納税義務が発生します。

実際の税額は不動産の税務上の評価額や適用される特例によって異なるため、税務署や税理士へ確認しましょう。［注1］

無償譲渡で空き家を処分する際は、譲る相手に贈与税や不動産取得税などの負担が生じる可能性について、事前に説明しておくことが大切です。

［注1］国税庁：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

空き家を処分せずに放置するリスク

2023年の全国の空き家数は、過去最多の900万戸に達しています。栃木県の空き家率は16.9％で、全国平均の13.8％よりも高く、地域の大きな課題となっています。

空き家を処分せずに放置すると、以下のような問題を招く恐れがあります。

• 劣化による資産価値の低下
• 倒壊や外壁落下
• 樹木のはみ出しによる近隣トラブル
• 景観の悪化
• 不法侵入による犯罪リスク

劣化による資産価値の低下

空き家を長く放置すると、外壁や屋根などの老朽化が進み、建物の資産価値にも影響を及ぼします。資産価値が低下すれば、希望価格で売却できなかったり、買い手が見つかりにくくなったりする場合もあるでしょう。

家は築年数が経過すれば経過するほど、建物としての価値が低く評価され、築浅の物件と比べると高値での売却が難しくなる傾向があります。

少しでも良い条件で空き家を売却したい場合は、長期間放置せず、早めに処分方法を検討することが大切です。

倒壊や外壁落下

空き家の老朽化が進むと、建物が倒壊したり、外壁が落下したりするリスクが高まります。

外壁は、雨風や紫外線などの影響を受けやすい部分です。定期的にメンテナンスを怠ると、次第にひび割れや剥がれが生じ、地震や台風などをきっかけに外壁材が落下する恐れがあります。劣化が建物の構造部分にまで及べば、倒壊につながるかもしれません。

万が一、空き家の倒壊や外壁の落下によって他人にけがをさせたり、周辺の建物に損害を与えたりした場合は、民法第717条に基づき、建物の占有者または所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。［注1］

［注1］e-Gov法令検索：第七百十七条

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_5-At_717

樹木のはみ出しによる近隣トラブル

空き家を放置すると、樹木の枝が隣家や道路まではみ出す可能性があります。

伸びた枝が隣家の敷地へ侵入すると、大量の落ち葉で迷惑をかけたり、日当たりを妨げたりする原因になります。大きな樹木の場合、枝がアンテナや電線、通信ケーブルに接触し、設備を損傷させる恐れもあります。

また、道路に枝がはみ出すと、歩行者や車の通行を妨げてしまい大変危険です。定期的な草刈りや清掃が難しい場合は、地域に迷惑をかける前に処分方法を検討しましょう。

景観の悪化

空き家の放置は、地域の景観を損なう原因になる場合があります。

誰も管理していない空き家は、知らないうちに雑草や樹木が生い茂り、周辺の街並みの美観を損ねてしまいます。害虫や害獣のすみかとなる場合もあり、衛生上の問題に発展するケースも少なくありません。

空き家の適切な管理は、建物の価値を維持するだけでなく、地域の景観を維持する上でも重要です。弊社が位置する栃木県では、「栃木の美しい景観を守り育て、後世に伝える」という景観づくりの目標を掲げています。［注1］

［注1］栃木県：県景観条例

https://www.pref.tochigi.lg.jp/h08/keikan-jorei.html

不法侵入による犯罪リスク

不法侵入による犯罪リスクも、空き家の放置によって引き起こされる問題の一つです。

管理されず草木が生い茂った空き家は、外からの死角が多いため、不審者が簡単に身を隠せます。窓や勝手口から侵入され、家財を盗まれたり、見知らぬ人が無断で寝泊まりしていたりするケースもあります。

また、空き家は不法投棄の場所として狙われるリスクも高く、犯罪の温床となりかねません。

このような犯罪リスクのある空き家は、近隣住民へ大きな不安を与えます。トラブルを未然に防ぐためにも放置しないようにしましょう。

空き家をなかなか処分できないときの対策

空き家を売却できない理由には、売却価格が相場と合っていない、立地条件が悪い、建物の老朽化が進んでいるなどが挙げられます。

売却活動を続けても買い手が見つからない場合は、以下の方法で売却条件や物件の状態を見直すことが大切です。

• 他の不動産会社へ相談してみる
• 最低限のリフォームを行う
• 値下げを検討する
• 更地にしてから売却する

他の不動産会社へ相談してみる

現在の不動産会社で売れる気配がない場合は、他社への相談を検討しましょう。

不動産会社によって、知名度や集客力、売却活動の方法は大きく異なります。地域密着を強みとする会社がある一方で、広範なネットワークを生かして成約につなげる企業など、その特徴は多種多様です。

中には、早期売却のためにクリーニング費用を負担してくれる会社や、古民家を専門に扱う会社もあります。相談のみであれば、基本的に無料で対応してくれるため、知見を広げるために活用してみてください。

ただし、専属専任媒介契約・専任媒介契約の契約期間中は、他の不動産会社へ重ねて仲介を依頼できません。担当者の変更や条件の再確認など、別の方法で売却を目指しましょう。

最低限のリフォームを行う

空き家を早く売却するには、物件の外観・内観を美しく保つことも欠かせません。

例えば、汚れや傷みが目立つ壁紙や床を張り替えたり、故障している設備を修理したりするだけでも、内覧時の印象が変わります。見た目や設備不良が原因で買い手が見つからない場合は、必要な箇所だけでもリフォームしてみると良いでしょう。

ただし、売却前の大規模リフォームは、資金面の負担が大きいため避けましょう。

リフォームに費用をかけすぎると、万が一売れなかった際に費用を回収できず、赤字になる場合があります。本当に必要な部分だけにお金をかけ、無理なく売却を目指しましょう。

値下げを検討する

所有している空き家が長期間売れない場合は、売却価格の見直しを検討しましょう。

相場を大きく上回る価格を設定していると、買い手の予算に合わず、なかなか売却できないケースがあります。

令和6年度住宅市場動向調査によると、中古戸建て住宅を購入した理由として最も多いのが「価格が適切だったから」で61.4％です。［注1］

物件価格は、購入希望者が物件を選ぶ際の重要な判断基準となります。該当エリアの相場や物件の状態などにあわせて価格を見直すことで、問い合わせの増加が期待できます。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、過去の不動産取引情報が確認できます。［注2］成約価格もチェックできるため、相場を確認する際に活用してみてください。

［注1］国土交通省：令和6年度住宅市場動向調査報告書 P212

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf

［注2］国土交通省：不動産情報ライブラリ

https://www.reinfolib.mlit.go.jp

更地にしてから売却する

空き家が建ったままの土地は、新築用の土地を探している方に選ばれにくい場合があります。空き家を解体して更地にすれば、購入後すぐに新築工事の準備を進められるため、土地を探している方からの問い合わせも期待できるでしょう。

ただし、解体には数十万〜数百万円の解体費用がかかります。更地にしてからの売却は、以下のようなケースに向いています。

• 立地が良く、更地にすれば売れる見込みが高い
• 空き家の老朽化が著しく進んでいる
• シロアリ被害や雨漏りなどがあり、リフォーム後に住むのが現実的ではない

このように、需要と解体費用のバランスを見極める必要があるため、解体する前に一度不動産会社へ相談してみるのがおすすめです。

【栃木県宇都宮市】空き家処分で活用できる補助金制度

空き家処分には、解体費用や仲介手数料、リフォーム費用など、さまざまな費用がかかります。

空き家の処分費用を抑える方法として、自治体の補助金制度の活用があります。

以下は、栃木県宇都宮市が実施した2026年度の老朽危険空き家除却費補助金の内容です。［注1］

（※2026年9月26日時点の情報です。本制度は、2026年5月29日に申請受付を終了しています。）

制度名	老朽危険空き家除却費補助金
概要	倒壊などの危険性がある空き家を解体する場合に活用できる制度
補助対象の空き家	以下のいずれかに該当する空き家 昭和56年5月31日以前に建築された空き家であること建築基準法上の道路に2メートル以上接しない敷地上にあるもの
補助額	以下のいずれかの低い額の3分の2（上限70万円） 解体費用（税抜）延べ床面積（平方メートル）× 1万1,000円
申請期間	令和8年4月1日～令和8年5月29日
所得要件	複数人世帯：申請者と同じ世帯のうち、収入がある人全員の合計所得金額の合計が818万円以下 単身世帯：合計所得金額780万円以下
施工業者要件	建設業の許可、または建設リサイクル法に基づく解体工事業の登録を受けている宇都宮市内の解体事業者
問い合わせ先	宇都宮市 生活安心課　空き家・空き地対策グループ電話番号：028-632-2266

2026年度の事前調査申請期間は、2026年4月1日から5月29日まででした。翌年度以降のスケジュールは未定ですが、例年4〜5月に受付が始まり、予算枠に達し次第終了となる傾向があります。

ただし、翌年度以降の実施内容や受付期間は変更される可能性があるため、宇都宮市のWebサイトで最新情報をご確認ください。

空き家の解体で本制度の利用を検討している方は、宇都宮市のWebサイトで最新情報を確認し、早めに担当課へ相談しましょう。問い合わせ先は、宇都宮市生活安心課 空き家・空き地対策グループ（028-632-2266）です。

［注1］宇都宮市：老朽危険空き家除却費補助金

https://www.city.utsunomiya.lg.jp/kurashi/anshin/1016717/1023258/1013763.html

宇都宮市の補助金を検討するときに注意したいポイント

ここでは、老朽危険空き家除却費補助金を検討する際の流れを、想定事例（モデルケース）として紹介します。実際の審査結果や期間は、物件の状態や申請時期によって異なります。

例えば、相続した空き家の老朽化が進み、屋根や外壁の一部が傷んでいたケースでは、所有者が補助金を利用して解体したいと考え、市へ事前調査を申請しました。

申請時には、不動産登記事項証明書、空き家の位置図、建物の現況写真などを用意する必要があります。相続登記が済んでいない場合や、土地・建物の所有者が異なる場合は、権利関係の整理に時間がかかることがあります。補助金の利用を検討している場合は、受付開始後に準備するのではなく、早めに登記状況や必要書類を確認しておくことが大切です。

また、古い建物であれば必ず「危険な空き家」と判定されるわけではありません。市は、建物の傾き、屋根や外壁の損傷、建築材が周囲へ飛散するおそれなどを確認した上で、補助対象になるかを判断します。築年数が古くても、適切に管理され、倒壊などの危険性が低い建物は対象外となる可能性があります。

補助金を利用できたとしても、申請や現地調査、交付決定を待つ間に建物の劣化が進むこともあるでしょう。また、売却の見込みがある土地では、補助金を待つよりも、建物付きのまま早期に売却した方が、管理費や固定資産税などを含めた最終的な手取りが多くなる場合もあります。

そのため、「補助金が使えるか」だけで判断せず、解体費用、売却価格、申請にかかる期間、売却までの維持費を含めて比較することが重要です。

空き家処分は早めの準備がカギ！まずは無料相談に申し込もう

空き家を放置すると、老朽化が進んで資産価値が低下し、高く売れない可能性があります。老朽化による倒壊や不法侵入、近所トラブルにつながる恐れもあるため、売却に向けて早めに動き出しましょう。

栃木県宇都宮市で空き家をどう処分しようか悩んでいる方は、クラシカエル不動産にご相談ください。

不用品の処分や庭・外観の手入れなど、売却準備にかかる費用についても、物件の状況に応じてご相談いただけます。少しでも良い条件でスムーズに手放せるようサポートいたしますので、ぜひ一度お話をお聞かせください。