実家じまいにかかる費用や進め方を徹底解説

両親の施設入所や相続、引っ越しなどをきっかけに、実家じまいを検討する方は多いのではないでしょうか。スムーズに実家じまいをするためには、家族でどう処分すべきかを話し合い、専門業者と連携しながら準備を進めることが大切です。

実家じまいを検討すべきケースや費用、進め方を確認し、早めに売却計画を立てましょう。

実家じまいを検討すべきケース

誰も住んでいない実家は、解体費用の負担や家財整理の難しさといった理由から放置されがちです。

「令和5年住宅・土地統計調査」によると、令和5年（2023年）時点で全国の空き家数は過去最多の900万戸です。また、栃木県の空き家率は、16.9％と全国平均の13.8％を上回っています。［注1］

空き家となった実家の放置は、家の老朽化や近所トラブルにつながるため、以下のタイミングで実家じまいを検討しましょう。

• 親が施設に入所した場合
• 実家を相続した場合
• 別の住居へ引っ越した場合
• 管理が難しくなった場合

［注1］総務省：令和5年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果  P3.P4

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf

親が施設に入所した場合

両親が老人ホームや高齢者向け住宅などの施設に入所したことをきっかけに、実家じまいを検討する方は多くいます。

施設へ入所するタイミングは、両親の健康状態や今後希望する暮らし方によって異なります。住み慣れた実家に住み続けたい方もいれば、施設に入所してサポートを受けながら暮らしたい方もいるでしょう。

長期的な入所を予定しており、実家に戻る可能性が低い場合は、実家じまいを進めるのが現実的です。

また、両親が元気なのであれば、家財整理や売却準備を一緒に進めるのも良いでしょう。認識違いによるトラブルを防止でき、家族全員が納得のいく形で実家を整理・処分しやすくなります。

実家を相続した場合

両親が亡くなり、実家を相続した場合も、実家じまいを検討すべきケースの一つです。

相続した実家は、そのまま売却して現金化する・解体して更地にする・賃貸物件として貸し出すなど、さまざまな用途で活用・処分できます。

しかし、中には「相続したものの活用方法が分からない」と悩む方もいるでしょう。

実家を活用せず所有し続けても、建物や土地を所有している限り固定資産税は発生します。

住宅用地には、固定資産税の課税標準を軽減する特例があり、200m²以下の部分は6分の1、200m²を越える部分は3分の1に減額されます。［注1］

一方、管理不足によって「管理不全空き家」や「特定空き家」として市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となる場合があります。［注2］

固定資産税や維持管理にかかる費用を踏まえ、今後住む予定がない場合は、早めに実家じまいを検討しましょう。

［注1］宇都宮市：住宅用地に対する課税標準の特例

https://www.city.utsunomiya.lg.jp/kurashi/zeikin/koteishisanzei/1003642.html

［注2］国土交通省 空き家対策 特設サイト：空家法とは

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html

別の住居へ引っ越した場合

実家から別の住居へ引っ越した場合も、実家じまいを検討しましょう。

例えば、子どもが巣立ったためコンパクトな住まいへ移るケースや、老後を考慮して公共交通機関が発達した便利なエリアへ住み替えるケースが挙げられます。

また、両親から相続した実家にしばらく住んでいたものの、生活環境の変化で引っ越し、今後居住予定がない場合も実家じまいを検討すべきタイミングです。

空き家となった実家を残し続けると、維持費や管理の手間がかかり続けるため、早めに今後の方針を話し合いましょう。

管理が難しくなった場合

空き家を維持するには、定期的な換気や掃除、庭の草むしりなどが必要です。

実家の近くに住んでいれば、定期的に管理できるかもしれません。しかし、遠方に住んでいる場合は、実家へ足を運ぶだけでも労力や交通費がかかります。交通費や移動時間がかさむと、次第に足が遠のいて管理が行き届かなくなりがちです。

適切に管理されていないと、建物の劣化や庭木・雑草の繁茂などにつながる可能性が高まります。日々の管理に限界を感じたら、無理せずに実家じまいを検討しましょう。

<h2>実家じまいにかかる費用</h2>

実家じまいでは、家財の処分や建物の解体など、さまざまな場面で費用が発生します。特に実家を解体する場合、坪数や建物構造によっては、解体費用が高額になる場合があります。

実家じまいで発生する主な費用は、以下の通りです。

• 不要な家具の処分費用
• 建物の解体費用
• 売却にかかる費用
• 相続登記などの手続きにかかる費用

宇都宮市鶴田町にある、築35年の木造2階建て住宅（延床面積約30坪・4DK）を解体し、土地を売却したケースです。家財処分費約40万円、建物解体費約150万円、相続登記費用約20万円、仲介手数料約40万円がかかり、合計は約250万円でした。土地の売却価格は1,000万円だったため、売却価格から上記費用を差し引いた概算額は約750万円です。

この金額には、譲渡所得税などの税金、印紙代、測量費などは含まれていません。本事例では、宇都宮市の老朽危険空き家除却費補助金は利用していません。［注1］

※所在地や建物の詳細はプライバシー保護のため一部を一般化しています。費用は物件の状態や売却条件によって異なります。

［注1］宇都宮市：老朽危険空き家除却費補助金

https://www.city.utsunomiya.lg.jp/kurashi/anshin/1016717/1023258/1013763.html

不要な家具の処分費用

不用品の処分費用は、自分で処分する場合と専門業者に依頼する場合で異なります。

自分で処分する場合、自治体の粗大ごみ回収を利用したり、処理施設へ持ち込んだりするため、専門業者に依頼するよりも費用を抑えられます。

粗大ごみの収集を依頼する場合は、品目や自治体によって数百円程度の手数料がかかるのが一般的です。宇都宮市では、粗大ごみの収集を依頼すると1点につき840円かかります。

専門業者への依頼費用は、家財の量や部屋の広さ（間取り）、作業員の人数、業者の料金設定などによって変動します。以下は、部屋の間取り別で依頼費用の相場をまとめたものです。

間取り	費用相場
1K・1R	3万円～8万円
1DK1LDK	5万円～20万円
2DK2LDK	9万円～30万円
3DK3LDK	15万円～50万円
4LDK以上	22万円～70万円

同じ広さでも、荷物の量が多ければ料金が高くなる可能性があります。実際の費用や追加料金の有無は、専門業者の見積もりでご確認ください。

建物の解体費用

実家を解体してから売却する場合、解体費用がかかります。解体費用の相場は建物構造によって異なり、木造よりも鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）の住宅の方が高額になる傾向です。

建物構造別の解体費用の相場は、以下の通りです。

建物構造	全国の解体費用相場（坪単価）	宇都宮市の解体費用相場（坪単価）
木造	3万円〜5万円/坪	3.3万円～5.4万円/坪
鉄骨造	4万円～7万円/坪	3.7万円～7.1万円/坪
鉄筋コンクリート造（RC）	5万円～8万円/坪	6万円～9.8万円/坪

仮に30坪の実家を解体する場合、宇都宮市の坪単価を基に解体費用の目安は、以下の通りです。

• 木造：99万円〜162万円
• 鉄骨造：111万円〜213万円
• 鉄筋コンクリート造：180万円〜294万円

上記はあくまで相場であり、公的機関の調査に基づく金額ではありません。実際の解体費用は、建物の広さや立地、廃材の量、付帯工事の有無などによって変動します。

解体による実家じまいを検討する場合は、複数の解体業者から見積もりを取り、金額や工事内容の内訳を比較しましょう。

売却にかかる費用

実家の売却では、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などの費用がかかります。

項目	内容	費用
仲介手数料	仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料	成約価格×税率+消費税10％で計算した金額まで 【仲介手数料の上限額の計算式（速算式）】［注1］200万円以下：成約価格×5％+消費税200万円超400万円以下：（成約価格×4％+2万円）+消費税400万円超：（成約価格×3％+6万円）+消費税 ※800万円以下の宅地建物の仲介手数料の上限は30万円（税込33万円）まで［注1］
印紙税	売買契約書の作成に必要な税金	200円～60万円（売買契約書に記載の契約金額によって税額が異なる）［注2］
譲渡所得税	不動産を売却して利益を得た場合に支払う税金	課税譲渡所得金額×税率 【税率】［注3］所有期間5年以下：39.63％所有期間5年超：20.315％
住宅ローンの一括返済手数料	住宅ローンが残った不動産を売却する際に支払う手数料	金融機関によって異なる

不動産会社に支払う仲介手数料には、法律に基づく告示で成約価格に応じて上限額が定められています。不動産会社によって金額は異なるため、媒介契約を結ぶ前に仲介手数料がいくらかかるのか確認しておきましょう。

他にも、売却のための測量費やクリーニング代などの追加費用がかかる場合があります。

特に税金関係は複雑で分かりにくいため、不明点があれば税務署や税理士に相談し、必要な費用を確認しておきましょう。

［注1］国土交通省：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ 不動産取引の仲介手数料について

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html

［注2］国税庁：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

［注3］国税庁：土地や建物を売ったとき

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm

相続登記などの手続きにかかる費用

両親が亡くなったために実家を相続し、その後売却する場合は、法務局で不動産の所有者を相続人へ変更する相続登記（名義変更）が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、相続で不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。［注1］

相続登記にかかる主な費用は、以下の通りです。

項目	内容	費用
登録免許税	不動産の名義変更の際に納める税金	固定資産税評価額 × 0.4％［注2］
司法書士報酬	司法書士に支払う報酬	5万円～15万円程度
必要書類の取得費用	戸籍謄本・住民票・印鑑証明書などの取得費用	数百円～数千円程度

司法書士報酬の相場は、5万円～15万円程度です。ただし、日本司法書士会連合会が実施したアンケート調査によると、実際に支払った報酬額は5万円～8万円台が比較的多い傾向にあります。［注3］

また、実家を解体した場合は、建物が滅失した日から1カ月以内に、建物滅失登記を申請する必要があります。［注4］

建物滅失登記には、以下の費用がかかります。

項目	内容	費用
必要書類の取得費用	登記事項証明書・解体業者の資格証明書などの取得費	数百円～数千円程度
土地家屋調査士報酬	土地家屋調査士に支払う報酬	4万円～5万円程度

「令和４年度 土地家屋調査士業務報酬に関する調査」によると、土地家屋調査士報酬の全国平均値は、約4万8,000円です。［注5］

［注1］法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A  （Ｑ１）相続登記の義務化とは、どのような内容ですか？

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html

［注2］国税庁：No.7191 登録免許税の税額表

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

［注3］日本司法書士会連合会：報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施） P6

https://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2024/11/2a2e2c594bc4cd9ff2ca0f6d916db85e.pdf

［注4］e-Gov法令検索：不動産登記法第五十七条

https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123#Mp-Ch_4-Se_2-Ss_3-At_57

［注5］土地家屋調査士会連合会：令和４年度事務所形態及び報酬に関する実態調査 8.建物滅失登記 P1

https://www.chosashi.or.jp/media/R04_houshu_bunpuzu_setsumon8.pdf

実家じまいの進め方を6ステップで解説

実家じまいは、家族との話し合いや家財整理、売却方法の決定など、さまざまな手続きが必要です。計画を立てずに進めると、売却までに想定以上に時間がかかる可能性があります。

以下で、実家じまいの進め方を6ステップで解説します。

1. 家族で話し合う
2. 家財や遺品を整理する
3. 実家の売却方法を決める
4. 専門業者へ相談する
5. 電気やガスの解約を進める
6. 税金の申告を行う

家族で話し合う

まずは、家族全員で実家をどうしたいかを話し合いましょう。

両親が健在な場合は、両親の意向を基に実家を売却するのか、賃貸として貸し出すのか、費用は誰が負担するのかなど、今後の方針を決めましょう。

両親が亡くなっている場合は、相続人同士で実家の処分方法や費用負担の割合を十分に話し合います。

栃木県では、空き家対策の一環として、行政が「空き家にしない！わが家の終活ノート」を発行しています。［注1］

わが家の終活ノートには、住まいの希望や相談窓口をまとめています。話し合いを円滑に進めるツールとして、ぜひご活用ください。

［注1］とちぎ空き家サイト：わが家の終活ノート

https://tochigi-akiya.pref.tochigi.lg.jp/notebook

家財や遺品を整理する

実家じまいの方針が決まったら、家財や遺品を整理します。

家財・遺品整理は、残す・捨てる・譲る・保留の4つに分けて仕分けすると、必要な物と不要な物を判断しやすくなります。自分たちだけで片付けるのが難しい場合は、生前整理や遺品整理の専門業者への依頼を検討しましょう。

ただし、片付け専門の業者の中には、相場以上の高額な料金を請求する悪質な業者も存在します。栃木県内でも「当初の見積もりは20万円ほどだったが、作業後に30万円を請求された」という相談事例が報告されています。［注1］

専門業者に依頼する際は、複数の事業者から見積もりを取り、作業内容や追加料金の有無を確認しましょう。

［注1］栃木県：遺品整理を頼むときは、事業者選びは慎重に

https://www.pref.tochigi.lg.jp/c03/life/shouhi/seikatsu/kouhou/1031shinsen525.html

実家の売却方法を決める

家財や遺品の整理が完了したら、実家の売却方法を決定します。

不動産の主な売却方法は、以下の2つです。

売却方法	メリット	デメリット
実家を残したまま売却する	解体費用がかからない中古住宅を探している買い手からの需要が高い	建物の状態によっては買い手が見つかりにくい
実家を解体して更地にしてから売却する	土地を探している買主が検討しやすい	解体費用がかかる住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税の負担が増える可能性がある

売却する以外にも、賃貸物件にしたり、自治体の空き家バンクに登録して買主を探したりする方法もあります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、まずは不動産会社に相談した上で売却方法を検討しましょう。

専門業者へ相談する

実家の売却方法や活用方法が決まったら、目的・悩みに応じて不動産会社や解体業者などの専門業者へ相談します。

実家じまいの目的・悩み別の主な相談先は、以下の通りです。

目的・悩み	主な相談先
実家を残したまま売却したい	不動産会社
実家を解体してから売却したい	不動産会社・解体業者
賃貸物件として家賃収入を得たい	不動産会社・賃貸管理会社
自治体の空き家バンクに登録したい	実家がある自治体の専用窓口
遺品整理・生前整理を進めたい	遺品整理業者・不用品回収業者
実家の売却・処分について相談したい	不動産会社自治体の空き家相談窓口

目的に応じて相談先を選び、複数業者の提案内容を比較検討してから実家じまいを進めましょう。

電気やガスの解約を進める

専門業者への相談を終え、売却や解体などの手続きが進んだら、電気やガス、水道などのライフラインを解約します。

電気は、実家の家財整理が完了した後に解約するのが基本です。ガスは片付けで使う機会が少ないため、早い段階で停止しても問題ありません。水道は、建物の解体工事で業者が使用する場合があるため、解体業者に確認してから解約日を決めると良いでしょう。

また、実家が空き家になると、加入している火災保険の契約内容によっては、そのまま契約を継続できない場合があります。空き家になった後も補償を受けられるかを保険会社に確認し、必要に応じて契約内容の変更や解約などの手続きを行いましょう。

税金の申告を行う

実家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得金額に応じて譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかるため、確定申告が必要です。

課税譲渡所得金額は、実際の売却価格から不動産の取得費や売却にかかった譲渡費用を差し引いて計算する仕組みです。［注1］

売却益が発生していない場合でも、「マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除」などの特例を適用するケースでは、確定申告が必要になることがあります。［注2］

適用要件を満たしているか判断に迷う場合は、税務署や税理士に確認しましょう。

確定申告は、実家を売却した翌年の原則2月16日から3月15日までに行います。［注3］

また、相続で実家を取得した場合、相続財産から債務や葬式費用などを差し引いた額が一定の額（基礎控除額）を上回る場合は、原則として相続税の申告が必要です。［注4］

相続税は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に申告・納付する必要があります。［注5］

税金関係の手続きは、実家の取得方法や売却状況によって必要な対応が異なります。申告の対象に該当するかどうか判断に迷った場合は、税理士や税務署、不動産会社に相談しましょう。

［注1］国税庁：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

［注2］国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

［注3］国税庁：【所得税及び復興特別所得税の申告等】 Ｑ２　所得税等の確定申告は、いつからいつまでにすればよいのですか。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/02.htm#q02

［注4］財務省：Q&A ～身近な税について調べる～ 親が亡くなりました。遺産を相続する場合にどのような税金がかかるのですか？

https://www.mof.go.jp/tax_information/qanda005.html

［注5］国税庁：相続税のあらまし P1

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sozoku-tokushu/souzoku-aramashih30.pdf

実家じまいは家族で話し合いながら計画的に進めよう

実家じまいは、両親の施設入所や相続、別の住居への引っ越しなどをきっかけに検討する方が多く見られます。先延ばしにすると、家の老朽化が進み、維持費や税金などの負担も大きくなるため、早めに家族と話し合い、計画的に進めることが大切です。

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「両親の施設入所をきっかけに実家を売却したい」「空き家になった実家をどうにかしたい」とお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。